Louer à un médecin/avocat : avantages, formalités, pièges à éviter !

Un bien immobilier classé G, F ou E en termes de performance énergétique (DPE) peut rencontrer des difficultés pour être mis en location, que ce soit en raison de son emplacement au rez-de-chaussée d’un bâtiment peu lumineux, dans une cour intérieure, ou du fait de l’absence de fenêtres. Une solution envisageable consiste à le proposer à des professionnels libéraux tels que des médecins ou des avocats, ce qui permettrait de contourner ces obstacles.

Le bail professionnel offre plusieurs avantages par rapport au bail résidentiel, notamment une grande souplesse. Ce type de bail est encadré par les articles 57 A et B de la loi du 23 décembre 1986, qui définissent les modalités de la durée du bail, du préavis, du renouvellement et de l’état des lieux. Pour le reste, les conditions générales sont régies par le code civil (articles 1713 à 1762) et par les accords entre les parties.

Proposer son bien à des professionnels tels qu’un médecin ou un avocat offre donc des bénéfices multiples, tant sur le plan fiscal que sur celui des obligations réglementaires. Quels sont les avantages, les obligations et les inconvénients de cette forme de location?

Pourquoi louer à un médecin ou un avocat?

Bénéfices financiers

Stabilité économique

Les médecins et avocats jouissent généralement d’une bonne stabilité financière. Leur clientèle fidèle réduit le risque de vacance locative, ce qui diminue les dépenses et les efforts nécessaires pour trouver de nouveaux locataires.

Durabilité de la location

Ces professionnels ont souvent pour habitude de rester de nombreuses années au même endroit du fait de la fidélité de leur clientèle et des aménagements spécifiques requis pour leur activité.

Loyer potentiellement supérieur

Les espaces occupés par des professionnels de la santé ou du droit peuvent souvent se louer à un prix supérieur aux bureaux classiques, en raison de la nature prestigieuse de leur activité. Avec un bail professionnel, il n’est pas nécessaire de respecter les normes de décence requises pour les baux résidentiels, tels que la surface minimale ou la performance énergétique. Sauf exceptions (par exemple, les cabinets qui doivent être accessibles aux personnes handicapées), le local peut être assez modeste.

Bénéfices fiscaux

Imposition des revenus fonciers

Les loyers perçus sont imposés comme des revenus fonciers, ce qui autorise la déduction de plusieurs charges telles que les travaux, les intérêts d’emprunt et les charges de copropriété.

Option pour le régime des BIC

En cas de location meublée, les revenus peuvent être soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), souvent plus favorable.

Déduction des dépenses

Il est possible de déduire les coûts d’entretien et de réparation, les assurances, ainsi que les intérêts d’emprunt des revenus imposables.

Valorisation de votre propriété

Prestige

Le fait de louer à des professionnels reconnus peut accroître la valeur de votre bien et le rendre plus attrayant pour de futurs locataires.

Obligations et démarches

Il est crucial de vérifier le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement pour s’assurer qu’il n’y a pas d’interdiction concernant ce type de location. Si une clause d’« habitation bourgeoise exclusive » est présente, la location à des professionnels est interdite, sauf si la clause est d’« habitation bourgeoise simple ».

De plus, il est nécessaire de déclarer la transformation d’un logement en local professionnel auprès de l’administration fiscale (formulaire Cerfa n° 10517) dans les 90 jours suivant la modification, pour ajuster la taxe foncière.

Établissement du bail

Formulation d’un bail professionnel

Pour un avocat ou un médecin, il est essentiel de rédiger un bail professionnel d’une durée minimale de 6 ans, tacitement renouvelable.

Clauses adaptées

Le bail doit inclure des clauses spécifiques à l’activité du locataire, telles que l’aménagement du local conforme aux normes en vigueur pour un cabinet médical ou juridique.

Responsabilités du bailleur

Maintenance

Le propriétaire doit veiller à ce que le local soit en bon état et conforme aux normes légales et réglementaires.

Assurances

Il est recommandé que le locataire dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle et d’une assurance incendie pour le local. En cas de colocation entre professionnels, il est prudent d’inclure une clause de solidarité dans le bail, permettant au bailleur de réclamer la totalité du loyer et des charges impayées à n’importe quel colocataire.

Gestion fiscale

Impôts sur les revenus fonciers

Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie appropriée en fonction du régime fiscal choisi.

TVA

Il peut être nécessaire de collecter et de reverser la TVA sur les loyers, en fonction des choix fiscaux du bailleur.

Points forts et limites de la location à un professionnel

Atouts

• Sécurité financière : risque réduit de non-paiement des loyers.
• Pérennité de la location : les professionnels ont tendance à s’installer durablement.
• Revalorisation du bien : la notoriété des locataires peut rehausser la valeur de la propriété.

Limites

• Aménagements spécifiques : les locaux doivent souvent être adaptés aux exigences des professions sanitaires et juridiques, engendrant des coûts additionnels.
• Responsabilité accrue : le bailleur doit maintenir le local en état et respecter les obligations légales et fiscales.

Conclusion

Louer un espace à un médecin ou un avocat offre de nombreux avantages, notamment financiers et fiscaux, tout en augmentant la valeur du bien. Cependant, cela implique également certaines responsabilités et des coûts potentiels liés aux aménagements nécessaires. Il est donc crucial de bien peser ces éléments avant de prendre une décision.