Logements Inhabités Taxés : Pourquoi et Quand ? Découvrez Tout sur la TLV !

Instaurée par l’article 232 du code général des impôts, la taxe sur les logements vacants (TLV) est destinée à combattre la rétention de biens immobiliers dans les zones où le marché est tendu, c’est-à-dire là où la demande de logements dépasse l’offre disponible.

Certains propriétaires tentent d’éviter cette taxe en déclarant leur bien comme inhabitable, citant des raisons telles que le manque d’équipements sanitaires, des installations obsolètes ou l’insalubrité, et parfois même des cas de squats ou de vandalisme.

Toutefois, les autorités fiscales et les tribunaux appliquent les règles de manière rigoureuse : un logement déclaré inhabitable peut toujours être assujetti à la TLV.

Cet article explore les critères d’application de la TLV, les possibilités d’exemption et les raisons pour lesquelles une simple déclaration d’inhabitabilité peut s’avérer insuffisante à travers le prisme des textes de loi et diverses décisions judiciaires récentes.

Modalités d’application de la TLV

Focus sur les zones à forte tension immobilière

La TLV s’applique aux logements dans les zones urbaines de plus de 50 000 habitants où le déséquilibre entre offre et demande est notable. La délimitation de ces zones est régulièrement mise à jour par des décrets, le plus récent étant celui du 25 août 2023.

Durée requise de vacance

Un bien doit être inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition pour être taxable. Une occupation de plus de 90 jours consécutifs peut interrompre ce décompte.

Exigences minimales d’habitabilité

Le logement doit être clos, couvert et équipé avec les nécessités de base comme l’eau courante, l’électricité et des installations sanitaires. L’absence de l’un de ces éléments peut théoriquement exclure le bien du champ d’application de la TLV, bien que l’administration examine minutieusement chaque cas.

Identification du redevable

La taxe est imputée au propriétaire ou à l’usufruitier du logement au 1er janvier. L’administration fiscale utilise les données cadastrales et fiscales pour identifier les logements vacants, sans nécessiter de déclaration préalable de la part du propriétaire.

Exemption en cas de vacance indépendante de la volonté du propriétaire

Cadre législatif

L’article 232 III du CGI stipule que les logements dont la vacance résulte de circonstances extérieures à la volonté du propriétaire ne sont pas soumis à la taxe.

La jurisprudence a clarifié qu’un bien nécessitant des travaux majeurs pour être habitable n’est pas taxable.

Définition des « travaux importants »

Selon les directives fiscales, ces travaux doivent :

• Être essentiels pour rendre le logement habitable (comme les systèmes électriques, la plomberie, le chauffage, la structure du bâtiment).
• Se distinguer des améliorations de confort ou de luxe (par exemple, piscine, installations en marbre).
• Être évalués coûteux : si leur coût dépasse 25 % de la valeur vénale du bien, la vacance peut être considérée comme indépendante de la volonté du propriétaire.

Preuve à fournir

Il incombe au propriétaire de démontrer cette indépendance à travers des devis, des expertises ou des rapports d’inspection. Sans ces justificatifs, la taxe sera appliquée.

Cas où un logement « inhabitable » reste taxé

Manque de preuves adéquates

Dans un cas impliquant la Villa Hier à Antibes, malgré un budget de rénovation de 23,3 millions d’euros, les documents n’ont pas clairement séparé les travaux essentiels des aménagements de luxe. La Cour administrative d’appel et le Conseil d’État ont jugé cette preuve insuffisante, maintenant ainsi la taxe.

Travaux non considérés comme majeurs

Si le coût des travaux est inférieur à 25 % de la valeur vénale du bien, ils ne sont pas considérés comme significatifs. Par exemple, la Cour Administrative d’Appel de Lyon a refusé une exemption pour des travaux représentant moins de 15 % de la valeur du bien.

Inaction en cas de squat ou de vandalisme

Un logement affecté par un squat ou du vandalisme pourrait échapper à la TLV si le propriétaire prouve avoir pris des mesures concrètes (plainte, procédure d’expulsion, sécurisation). Cependant, dans un cas jugé par la CAA de Marseille, aucune preuve de travaux ou de démarches sérieuses n’a été apportée, résultant en la confirmation de la taxe.

Vétusté simple ou logements « louables en l’état »

Un bien ancien nécessitant uniquement un rafraîchissement n’est pas considéré comme inhabitable. Si le logement peut être loué à un prix raisonnable, la vacance n’est pas jugée indépendante. La jurisprudence indique que la simple vétusté ne constitue pas une raison valable pour une exonération.

Contributions récentes de la jurisprudence

TA et CAA de Nantes : travaux disproportionnés = exonération

Le Tribunal Administratif de Nantes a reconnu qu’un logement sans installations sanitaires nécessitant des travaux représentant 40 % de sa valeur n’est pas soumis à la TLV. Cette décision a été confirmée par la CAA de Nantes, soulignant que tout dépassement du seuil de 25 % de coût des travaux par rapport à la valeur vénale indique une vacance indépendante de la volonté du propriétaire.

CAA Marseille : absence de preuve d’inhabitabilité = TLV maintenue

La Cour a souligné l’importance pour le propriétaire de fournir des devis détaillés et de prouver des démarches actives. Sans preuves techniques, même des problèmes graves comme un squat ou du vandalisme, ne suffisent pas à annuler la TLV.

CAA Paris : prise en compte des capacités financières

La CAA de Paris a reconnu que les travaux peuvent être jugés disproportionnés en fonction de la capacité financière du propriétaire. Cette possibilité offre une nuance au critère objectif du ratio travaux/valeur.

Le Conseil d’État : distinction claire entre luxe et nécessité

Dans l’affaire VH Antibes, le Conseil d’État a affirmé que seuls les travaux indispensables à l’habitabilité sont pertinents. Les dépenses pour des éléments de luxe ne peuvent justifier une exemption de la TLV.

Conseils pratiques pour les propriétaires

• Pour éviter la TLV, il est crucial de constituer un dossier robuste prouvant :
• L’inhabitabilité au 1er janvier de l’année d’imposition (rapports techniques, arrêtés d’insalubrité, expertises).
• Le coût précis des travaux nécessaires, avec des devis détaillés (sanitaires, réseaux, structure).
• Le ratio travaux/valeur vénale, idéalement au-delà de 25 %.
• Les mesures actives prises en cas de squat ou de dégradations (plainte, procédure d’expulsion, sécurisation).
• La différence entre une simple vétusté (maintenance normale) et une réelle inhabitabilité (défauts majeurs).

Conclusion

La déclaration d’un logement comme inhabitable ne garantit pas automatiquement une exemption de la TLV. Les autorités judiciaires et fiscales exigent des preuves tangibles, précises et chiffrées démontrant que le bien ne peut être rendu habitable qu’avec des travaux importants, souvent évalués en fonction de sa valeur vénale.

Les décisions judiciaires récentes soulignent l’importance d’une double condition : l’inhabitabilité doit être objectivement prouvée et la vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire.

En pratique, pour éviter un redressement fiscal, il est essentiel pour le propriétaire de préparer soigneusement la documentation de l’état du bien, d’estimer les coûts de mise aux normes et de prouver ses efforts. Sans ces démarches, même un logement prétendument « inhabitable » reste sujet à la TLV.