Avez-vous déjà entendu parler de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, plus communément appelée TEOM ? Cette taxe, présente sur le territoire français, concerne plus de 38 millions de logements et peut parfois être source de confusion entre propriétaires et locataires. En effet, bien que la taxe soit établie au nom du propriétaire, dans certains cas, elle peut être répercutée sur le locataire. Les modalités de cette répercussion, ainsi que les situations d’exonération, méritent une attention particulière pour éviter tout litige potentiel.
Comprendre la TEOM et ses alternatives
La TEOM : une taxe adossée à la taxe foncière
La TEOM est une taxe locale prélevée en même temps que la taxe foncière. Elle s’applique à toute propriété soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties, y compris celles temporairement inoccupées. Le montant de la TEOM est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, ajustée chaque année, et multipliée par un taux fixé par la collectivité locale. Il est important de noter que le propriétaire ou l’usufruitier est légalement responsable du paiement de cette taxe.
La REOM : une redevance basée sur l’utilisation
En parallèle, certaines collectivités optent pour la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), qui est une redevance facturée directement à l’occupant du logement (propriétaire ou locataire). Contrairement à la TEOM, la REOM est calculée selon le volume ou le poids des déchets produits, ou sur une base forfaitaire par foyer.
Modalités de paiement de la TEOM pour les locataires
Dans la pratique, bien que la TEOM soit adressée au propriétaire, elle peut être partiellement répercutée sur le locataire à travers les charges locatives. Ce transfert de coût dépend du type de bail :
– En location vide, la TEOM est souvent incluse dans les charges locatives provisionnées, avec régularisation annuelle sur justificatif.
– En location meublée, la récupération de la TEOM dépend si les charges sont calculées au réel ou au forfait.
– Pour les colocations ou les baux étudiants, la possibilité de récupérer la TEOM doit être clairement stipulée dans le bail.
Situations où le propriétaire ne peut répercuter la TEOM
Il existe des cas où le propriétaire ne peut pas récupérer la TEOM auprès de son locataire :
– Bail avec charges forfaitaires où la TEOM n’est pas spécifiée.
– Absence de clause de récupération de la TEOM dans le bail.
– Propriété vacante ou mise à disposition gratuitement.
– Locations saisonnières sans provision spécifique pour les charges.
Dans certains cas de vacance prolongée, le propriétaire peut demander une réduction de la TEOM, sous certaines conditions.
Calcul de la TEOM et contestations possibles
Le montant de la TEOM varie selon les collectivités et est basé sur la valeur locative cadastrale du bien, souvent revalorisée chaque année. Certaines collectivités ajoutent une part incitative liée à la quantité de déchets produits. Les propriétaires peuvent contester la TEOM si le logement reste inoccupé pour des raisons indépendantes de leur volonté pendant plus de trois mois, en adressant une demande de dégrèvement au centre des finances publiques.
Prévenir les litiges liés à la TEOM
Une bonne gestion des charges et une rédaction claire du bail sont essentielles pour éviter les malentendus et les conflits autour de la TEOM :
– Toujours spécifier la TEOM parmi les charges récupérables dans le bail.
– Privilégier les charges réelles plutôt que forfaitaires pour une transparence accrue.
– Conserver et fournir les justificatifs officiels, tels que les avis d’imposition.
– Envisager l’utilisation d’une agence ou d’un gestionnaire pour une gestion optimale des relations locatives.
En comprenant bien les règles régissant la TEOM et en adoptant des pratiques de gestion claires, propriétaires et locataires peuvent éviter de nombreux désaccords et s’assurer que chacun respecte ses obligations financières en matière de gestion des déchets.
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