Réduisez vos impôts maintenant: Découvrez les meilleures stratégies d’investissement!

Les stratégies de défiscalisation ne se limitent pas uniquement à la diminution de vos impôts. Elles offrent également l’opportunité de bâtir un patrimoine immobilier significatif en mobilisant seulement une fraction de vos ressources financières. De plus, elles génèrent des revenus supplémentaires.

Cette approche représente également une méthode efficace pour créer un héritage destiné à être transmis à vos descendants. Cependant, pour tirer pleinement parti de ces bénéfices, il est crucial de réaliser des investissements judicieux et de sélectionner soigneusement le type d’investissement et le mécanisme de défiscalisation appropriés.

Pour nombre d’investisseurs, l’attrait principal réside dans les avantages fiscaux proposés. Toutefois, d’autres facteurs doivent également être considérés pour que l’investissement soit réellement profitable. Un dispositif de défiscalisation peut convenir à certains investisseurs et pas à d’autres.

Cet article vous guidera sur les moyens et les lieux pour investir de manière à bénéficier d’avantages fiscaux. Nous détaillerons les différents dispositifs de défiscalisation disponibles pour l’année 2018, expliquerons le fonctionnement des différents types de placements financiers et vous aiderons à choisir parmi ces options.

Options de défiscalisation immobilière en 2018

Il existe une multitude de dispositifs, tous très attrayants. Cependant, il est essentiel de déterminer lequel correspond le mieux à votre situation personnelle. Il est aussi important de considérer certains critères pour éviter les erreurs d’investissement, tels que le rendement, le risque et la liquidité (la facilité avec laquelle vous pourrez revendre le bien).

Il est également crucial de comprendre le régime fiscal applicable à chaque investissement. Par exemple, certains biens sont exemptés du nouvel impôt : l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui a remplacé l’Impôt sur la Fortune, ce qui en fait un excellent moyen de défiscalisation.

• Dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est le plus populaire parmi les contribuables pour l’immobilier. Introduit début 2015, il est toujours en vigueur jusqu’à fin 2025. Son objectif principal est de stimuler l’investissement locatif dans le neuf en zones où la demande de logements excède l’offre.

Pour en bénéficier, l’investisseur doit résider en France et le logement doit se trouver dans une zone éligible définie annuellement par décret.

Pour 2018, les zones éligibles au dispositif Pinel sont :

• Zone A incluant l’Île-de-France, Lyon, la Côte d’Azur, Lille, Montpellier, Marseille, et le genevois français.
• Zone A bis comprenant Paris et 29 communes environnantes.
• Zone B1 englobant certaines communes considérées onéreuses comme Annecy, Cluses, La Rochelle, Bayonne, Chambéry, Saint-Malo, la Corse, les départements d’Outre-mer et la grande couronne parisienne, ainsi que les agglomérations de plus de 250000 habitants.

Le bien immobilier doit être neuf, en état futur d’achèvement ou réhabilité pour devenir habitable, et destiné à la location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

La réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement locatif : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Il est à noter qu’il est possible de louer à ses ascendants ou descendants et de prolonger l’engagement locatif initial.

Les loyers sont régulés par décret et l’investissement ne doit pas excéder 300 000 euros.

Un autre point important : pour un investissement en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou dans le neuf, la réduction s’applique sur le prix de revient, incluant les frais de notaire. Pour un bien rénové, il faut additionner le coût des travaux.

Malgré son attractivité apparente, la loi Pinel comporte des contreparties telles que les risques locatifs, la fiscalité des loyers, la valorisation du bien, la limitation des loyers et la durée de l’engagement.

• Loi Censi-Bouvard

Ce dispositif offre une réduction de 11 % de l’impôt sur le revenu. L’assiette fiscale pour le calcul de cet avantage est le prix d’achat du bien immobilier hors taxes plus les frais de notaire.

Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit être loué meublé à un gestionnaire professionnel comme résidence de service, à l’exception des résidences d’affaires, de tourisme et hôtelière qui ne sont plus couvertes par cette loi depuis 2017.

La défiscalisation est étalée sur 9 ans, durée minimale du bail commercial, et l’acheteur peut récupérer la TVA à 20 %. La réduction est plafonnée à 33 000 euros pour un investissement hors taxes de 300 000 euros.

Les principaux avantages incluent la décharge des risques locatifs, assumés entièrement par le gestionnaire, et la rentabilité assurée par le bail commercial. Cependant, il est essentiel de vérifier la solidité financière de l’exploitant.

En outre, bien que la réduction d’impôt soit attrayante, il est important de noter que les revenus locatifs sont imposés comme Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC), ce qui peut affecter l’attractivité à long terme du dispositif.

Si vous envisagez ce type d’investissement, il pourrait être judicieux de choisir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), permettant de déduire les frais d’acquisition, l’amortissement et de réaliser un retour sur investissement de 4 à 4,5 % de votre défiscalisation.

• Location meublée

Les investisseurs optant pour la location meublée sous le régime classique peuvent choisir entre le statut de LMNP ou de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), selon les revenus générés par cette activité.

• Statut LMNP

Ce statut est idéal pour ceux qui visent une défiscalisation à long terme et des revenus stables. L’investisseur a le choix entre le régime micro-Bic et le régime réel.

Dans le régime micro-Bic, si les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 euros, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 50 %. Dans le régime réel, toutes les charges liées aux loyers sont déductibles, permettant souvent de déclarer un résultat fiscal proche de zéro, donc une exonération complète d’impôt.

• Statut LMP

Ce statut convient aux investisseurs avec des revenus professionnels variables (professions libérales, commerçants, artisans, etc.), ainsi qu’à ceux imposés dans des tranches marginales élevées.

Il offre de nombreux avantages fiscaux, tels que la possibilité de compenser un déficit fiscal sur le revenu global sans limitation de montant, et de reporter les amortissements non imputés sur les exercices suivants.

Les conditions pour bénéficier du statut LMP incluent la génération d’un revenu locatif supérieur à 23 000 euros, l’inscription au RCS, et que les revenus BIC représentent plus de la moitié des revenus du foyer.

• Loi Malraux

Cette loi s’adresse aux contribuables français désirant investir dans des logements à réhabiliter pour la location. L’avantage fiscal est conditionné à la restauration complète du bien et à sa location nue comme résidence principale.

L‘investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le coût des travaux de rénovation, à condition que l’immeuble soit situé dans un périmètre sauvegardé. La réduction est de 30 % si le bien se trouve dans un secteur sauvegardé et de 22 % si situé dans une ZPPAUP.

Le coût des travaux est plafonné à 400 000 euros sur 4 ans, la durée maximale des travaux, avec une réduction étalée sur cette période. Les travaux nécessitent une autorisation spéciale du Préfet et doivent être validés par les Architectes des Bâtiments de France.

La loi Malraux est l’un des dispositifs permettant une forte défiscalisation accessible aux particuliers, avec une réduction maximale de 30 000 euros par an, sans plafonnement des niches fiscales.

Cependant, les biens éligibles sont rares et souvent proposés à des prix élevés, ce qui peut réduire leur rentabilité locative. Toutefois, le risque locatif est faible en raison de l’emplacement des immeubles dans des secteurs sauvegardés et souvent au cœur des villes, ce qui en fait un choix patrimonial judicieux.

• Loi sur les monuments historiques

Cette loi permet aux propriétaires de bâtiments classés historiques de réaliser des travaux de rénovation sur une période de 1 à 3 ans. Ces travaux, ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’achat du bien, sont déductibles à 100 % de l’impôt sur le revenu. De plus, les ressources du locataire et les loyers ne sont pas plafonnés.

Les héritiers du bâtiment sont exempts de droits de succession pour les meubles et les monuments historiques qui complètent le bâtiment, même s’ils ne sont pas de la famille du détenteur. Ils doivent simplement maintenir l’immeuble, entretenir les meubles bénéficiant de l’exonération et les laisser accessibles au public.

En contrepartie, le propriétaire doit conserver le bien pendant 15 ans. Il ne peut ni transformer, vendre, démolir, léguer ni donner le bien sans l’autorisation du ministère de la Culture.

C’est certainement le dispositif de réduction d’impôt le plus puissant disponible pour les particuliers, offrant une importante défiscalisation sur une période relativement courte (pendant les travaux) et sans plafond. Le seul inconvénient est que les bâtiments éligibles sont rares et souvent chers, ce qui peut diminuer leur rentabilité locative.

La sélection parmi ces divers dispositifs peut être difficile en raison de leurs avantages fiscaux attractifs. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel pour éviter toute erreur.

Optimiser la défiscalisation grâce à divers placements fiscaux

Outre l’investissement dans des résidences de service mentionné ci-dessus, d’autres placements financiers permettent de bénéficier de réductions d’impôt.

Le PERP (Produit d’Épargne Retraite Populaire) permet de constituer un complément de revenus pour la retraite. En plus, les détenteurs de ce produit d’épargne peuvent bénéficier d’une déduction sur les revenus qui influera sur leur taux marginal d’imposition.

Cette déduction peut être significative pour les personnes à hauts revenus, imposables à environ 40 %, mais quasi nulle pour ceux à revenus modestes.

L’investissement dans les Sofica, des sociétés de financement spécialisées dans les productions audiovisuelles et cinématographiques, permet également de bénéficier d’une réduction d’impôt d’au moins 30 %. Toutefois, le risque est proportionnel à l’avantage fiscal, car l’investisseur doit être conscient du risque de perte en cas d’échec des films financés.