Dès 2024, près de 38 millions de résidences en France seront assujetties à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM. Cette taxe, souvent source de confusion entre propriétaires responsables du paiement et locataires utilisateurs, mérite une explication claire pour éviter tout malentendu ou litige potentiel. Qui est redevable ? Quand la charge peut-elle être transférée au locataire ? Y a-t-il des situations d’exonération ? Ces questions, essentielles pour une bonne gestion locative et propriétaire, appellent des réponses précises.
Comprendre la TEOM et ses alternatives
La TEOM : une taxe liée à la propriété
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, collectée avec la taxe foncière, s’applique à tout bien immobilier soumis à cette dernière, même inoccupé. Le montant est basé sur la valeur locative cadastrale du bien, ajustée annuellement, et multipliée par un taux déterminé par la collectivité. Des frais additionnels peuvent s’appliquer selon la quantité de déchets produits.
La REOM : une approche basée sur l’usage
En alternative à la TEOM, la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) est calculée en fonction de l’utilisation réelle du service d’enlèvement, et non sur les caractéristiques foncières. Facturée à l’occupant (locataire ou propriétaire), son calcul peut se baser sur le volume ou le poids des déchets, ou être forfaitaire.
Choix du dispositif par la commune
Chaque commune opte pour l’un des deux dispositifs, mais jamais les deux simultanément. Pour savoir lequel est en vigueur, il est conseillé de consulter son avis de taxe foncière ou de se renseigner directement auprès de la mairie.
Répartition des paiements : locataires et propriétaires
Quand le locataire contribue à la TEOM
Bien que la TEOM soit officiellement à la charge du propriétaire, elle peut être répercutée sur le locataire via les charges locatives. Cela dépend largement du contrat de location :
– En location vide, elle est souvent incluse dans les charges provisionnées.
– En location meublée, la récupération est possible si les charges sont calculées sur le réel. Avec des charges forfaitaires, la taxe reste à la charge du propriétaire.
– En colocation ou dans les baux étudiants, la récupération nécessite une clause explicite dans le bail.
Cas où le propriétaire ne peut pas répercuter la TEOM
Certaines situations empêchent la répercussion de la TEOM sur le locataire :
– Baux avec charges forfaitaires.
– Absence de clause de récupération dans le bail.
– Logements vacants ou mis à disposition gratuitement.
– Locations saisonnières sans provisions pour charges.
Calcul et contestation de la TEOM
Le calcul de la TEOM peut varier significativement d’une commune à l’autre. Basée sur la moitié de la valeur locative cadastrale, la taxe est ensuite ajustée par un taux défini localement. Certaines collectivités ajoutent une part incitative basée sur la quantité de déchets produits.
Contester une TEOM inappropriée
Un propriétaire peut contester la TEOM si le logement reste vacant plus de trois mois pour des raisons indépendantes de sa volonté, en sollicitant un dégrèvement auprès des services fiscaux.
Prévention des litiges autour de la TEOM
Pour éviter les malentendus et les litiges, il est essentiel de :
– Mentionner clairement la TEOM dans le bail comme une charge récupérable.
– Privilégier le calcul des charges sur la base des dépenses réelles.
– Conserver et fournir les justificatifs de paiement.
– Faire appel à un gestionnaire pour encadrer la gestion locative.
La connaissance précise des règles locales et une bonne gestion du bail sont cruciales pour une cohabitation harmonieuse entre propriétaires et locataires concernant la TEOM.
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