Plus-value immobilière : Preuve stricte d’occupation requise pour l’exonération!

L’abattement sur la plus-value immobilière pour la résidence principale est un privilège fiscal significatif, établi à l’article 150 U, II, 1° du Code général des impôts (CGI). Cependant, il est nécessaire que le bien cédé soit la résidence principale du vendeur à la date de la transaction pour en jouir.

Bien que le concept paraisse évident, son application exige une preuve toujours plus précise de l’occupation réelle et habituelle. La jurisprudence récente des tribunaux administratifs (TA), cours administratives d’appel (CAA) et du Conseil d’État (CE) met l’accent sur une évaluation rigoureuse basée sur des faits objectifs et des démarches consciencieuses.

Examen des conditions légales, de l’interprétation administrative et des décisions clés qui définissent ce domaine fiscal complexe.

Une exemption liée à l’article 150 U, II, 1° du CGI

L’article 150 U, II, 1° du CGI stipule que la plus-value obtenue lors de la vente d’un bien immobilier est exempte d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, à condition que ce bien soit la résidence principale du vendeur au moment de la cession.

Cette exemption s’applique aussi aux dépendances immédiates et nécessaires (garage, jardin, cave), pourvu qu’elles soient vendues simultanément.

Il n’existe aucune exigence relative au montant de la plus-value, à l’identité de l’acquéreur ou à l’usage futur du bien. Cependant, il revient au contribuable de démontrer que le logement vendu était bel et bien occupé en tant que résidence principale.

Cette démonstration repose sur une série de critères cumulatifs, définis par la doctrine fiscale et validés par la jurisprudence.

La notion essentielle de domiciliation réelle : résidence habituelle et effective

Selon le BOFIP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10), l’administration fiscale considère comme résidence principale le logement occupé de façon effective et habituelle par le contribuable. Deux concepts sont primordiaux ici :

• résidence habituelle : lieu où le contribuable vit plus de six mois par an ;
• résidence effective : occupation réelle et non fictive, prouvée par des éléments objectifs (factures, courriers, attestations, abonnements, consommations d’eau, de gaz, d’électricité, taxe d’habitation, etc.).

L’administration admet une période d’inoccupation temporaire du bien entre le départ du cédant et la vente, à condition que cette dernière se réalise dans un délai raisonnable, généralement moins d’un an, et que le contribuable ait entrepris activement de vendre.

Sans cela, l’exonération peut être contestée par le fisc.

Une jurisprudence rigoureuse concernant la notion de résidence principale

CAA de Paris, 9 juillet 2025 (n° 24PA00547)

Dans ce cas, le contribuable soutenait que le logement vendu était sa résidence principale. Toutefois, les juges ont conclu que les preuves fournies n’étaient pas suffisantes pour établir une occupation réelle à la date de la vente, d’autant plus que l’intéressé avait déjà revendiqué plusieurs résidences principales successives auparavant, avec le même « succès ».

TA de Cergy-Pontoise et CAA de Versailles (2022–2024)

Ces tribunaux ont rejeté plusieurs demandes d’exonération parce que les biens, bien que mis en vente après avoir été occupés, étaient restés inoccupés pendant 17 mois, un délai jugé trop long sans justification adéquate. L’absence d’un mandat de vente immédiat, le peu de visites et un prix de vente trop élevé indiquaient un manque de volonté réelle de vendre dans des conditions normales.

TA de Grenoble, 14 juin 2024

Dans cette instance, la vente d’une propriété de prestige restée vide 22 mois a été dépourvue d’exonération. Malgré des justifications liées à la difficulté du marché et à l’unicité du bien, les juges ont jugé les efforts de vente insuffisants. Cette affaire souligne que l’exceptionnalité d’un bien ne justifie pas l’inaction du vendeur.

CAA de Marseille, 18 décembre 2024

La cour a mis l’accent sur le prix de mise en vente comme facteur d’évaluation de la diligence. Dans ce cas, un prix manifestement excessif a été perçu comme une absence de volonté réelle de vendre, conduisant à l’exclusion de l’exonération.

Conseil d’État, 14 mars 2025 (n° 474943)

Le Conseil d’État a réaffirmé un principe essentiel : ce n’est pas l’intention du contribuable qui compte, mais bien l’occupation effective du logement à la date de la cession. La Haute Juridiction a cassé un arrêt en estimant que des éléments concrets (abonnements, factures, correspondance) peuvent suffire à prouver la domiciliation, même en cas de vacance temporaire.

La preuve s’appuie sur un ensemble d’indices objectifs

Les tribunaux ne se contentent pas de déclarations unilatérales. Ils analysent un ensemble d’indices pour confirmer l’occupation effective du logement :

• factures d’eau, d’électricité, de gaz au nom du cédant
• courriers administratifs envoyés à l’adresse du bien
• paiement de la taxe d’habitation comme résidence principale, bien que supprimée pour 80 % des occupants, elle peut encore s’appliquer dans certains cas
• attestations de voisins ou du syndic
• contrats d’abonnement ou de résiliation récents.

Même une occupation de courte durée (3 mois) peut être suffisante, à condition qu’elle soit prouvée et cohérente. À l’inverse, une longue période d’inoccupation sans actions concrètes, même suivie d’une occupation réelle, compromet l’exonération.

Le concept de « délai normal » de vente : une évaluation au cas par cas

Le délai entre le départ du contribuable et la cession du bien est un critère crucial. L’administration considère qu’un délai d’un an est « normal », mais en réalité, chaque cas est évalué individuellement.

Au-delà de ce délai, les contribuables doivent prouver qu’ils ont pris des mesures actives : signature rapide d’un mandat de vente, annonces, baisses de prix, visites régulières. Les tribunaux refusent l’exonération en cas d’inaction ou de stratégie de surévaluation du prix de vente.

Conclusion

L’occupation effective et continue du logement est une condition sine qua non pour bénéficier de l’exonération sur la plus-value immobilière de la résidence principale. L’administration et les juridictions exigent une preuve matérielle et détaillée de l’occupation au jour de la vente, ainsi que la preuve de démarches actives en cas de vacance du bien.

En absence de ces éléments, le risque de redressement fiscal augmente. Seuls les contribuables capables de documenter leur occupation et leur intention sérieuse de vendre dans un délai raisonnable peuvent espérer sécuriser cette exonération. La jurisprudence récente, de plus en plus stricte, nécessite une vigilance accrue de la part de tous les vendeurs désirant bénéficier de ce régime fiscal avantageux.