Si vous envisagez de solliciter un prêt auprès d’une institution financière pour financer un projet immobilier, il est crucial de déterminer le montant que vous êtes en mesure d’emprunter. Quelle est donc votre capacité d’emprunt ? Cette capacité est un critère essentiel pour l’approbation de votre demande de prêt par les banques.

Chaque demande de crédit immobilier est unique, et les banques examinent de multiples paramètres pour évaluer la capacité d’endettement de chaque demandeur.

Calcul de la capacité d’emprunt pour un crédit immobilier

Deux facteurs principaux influencent le montant maximal empruntable :

  • Le taux d’endettement

  • Le reste à vivre

Ces éléments sont fondamentaux pour les créanciers afin de déterminer votre capacité d’endettement. Il est cependant recommandé de prendre en compte également la durée du prêt et le taux d’intérêt.

En effet, ces facteurs affectent également le montant que vous pouvez emprunter. Les mensualités augmentent avec le taux d’intérêt, ce qui élève votre taux d’endettement et réduit votre reste à vivre ainsi que votre capacité d’emprunt. À l’inverse, allonger la durée du prêt réduit les mensualités, augmentant ainsi le reste à vivre mais accroissant le coût total du crédit.

  • Définition et méthode de calcul du taux d’endettement

Les institutions financières utilisent ce ratio pour évaluer la capacité d’endettement. Ce ratio indique si l’emprunteur possède des dettes raisonnables par rapport à ses revenus fixes.

Le taux d’endettement est le rapport entre vos charges fixes, y compris les mensualités du prêt, et vos revenus.

Les sources de revenus comptabilisées incluent :

  • Salaires et traitements

  • Bénéfices non commerciaux et agricoles

  • Bénéfices industriels et commerciaux

  • Revenus de placements financiers réguliers

  • Revenus fonciers

  • Pensions de retraite, le cas échéant

En revanche, les revenus irréguliers comme les primes exceptionnelles et les allocations familiales ne sont pas inclus dans le calcul des revenus disponibles.

Les charges à prendre en compte pour évaluer le taux d’endettement incluent :

  • Loyers (pour les locataires de leur résidence principale)

  • Mensualités de prêts existants

  • Pensions alimentaires éventuelles

  • Impôts du foyer (parfois exigés par certaines banques)

Après avoir ajouté les mensualités de remboursement du prêt immobilier aux charges, vous obtiendrez le taux d’endettement post-crédit.

Typiquement, les prêteurs réticent à dépasser 33% de taux d’endettement pour accorder un prêt immobilier, bien qu’il soit possible d’obtenir un prêt avec un taux d’endettement de 35 à 40% si votre dossier est très solide.

  • Le reste à vivre expliqué

Il s’agit du montant disponible après paiement de toutes vos charges.

Les banques estiment que si ce montant ne couvre pas les dépenses courantes du ménage, le prêt ne sera pas accordé. La suffisance du reste à vivre dépend aussi de la localisation du demandeur.

Par exemple, pour un même prêt, un emprunteur à Paris devra disposer d’un reste à vivre plus important qu’un emprunteur en province, en raison du coût de la vie plus élevé dans la capitale.

La composition du foyer est également prise en compte par les établissements financiers (célibataire, en couple, avec ou sans enfants).

A titre indicatif, le minimum requis est :

  • Pour un célibataire : entre 600 et 1000 euros

  • Pour un couple sans enfants : 750 à 1000 euros

  • Avec enfants : 150 à 400 euros supplémentaires par enfant.