Investir dans l’immobilier est couramment envisagé comme un moyen de constituer un patrimoine, principalement dans l’optique de préparer sa retraite. Cette démarche est motivée par la crainte de voir ses revenus diminuer une fois la vie active terminée, poussant de nombreux Français à se tourner vers la pierre.

Cependant, ce que l’on néglige souvent, c’est que les revenus issus de la location sont soumis à une fiscalité accrue, ce qui peut compliquer la gestion de cet investissement.

En effet, les revenus fonciers sont additionnés aux autres sources de revenus (souvent ceux du travail) et sont imposés selon la tranche marginale du contribuable. De plus, ces revenus subissent les prélèvements sociaux à un taux de 15,5 %. Il est donc crucial pour l’investisseur de prévoir cette double imposition.

Une solution légale pour atténuer ces impôts est le dispositif Louer Abordable.

Contexte actuel

Depuis de nombreuses années, les gouvernements tentent de résoudre le problème complexe de l’accès au logement. Environ 15 % des Français sont affectés par la crise du logement, se retrouvant sans abri, logés chez des tiers ou dans des habitations précaires.

Parallèlement, le niveau des loyers a fortement augmenté, particulièrement durant les années 2000 où, à Paris, ils ont doublé en une décennie.

Ce contexte affecte également les propriétaires bailleurs, dont la rentabilité des investissements locatifs a été impactée par la hausse des prix immobiliers. En réaction, ils ont souvent augmenté les loyers et cherché à diminuer leurs charges, notamment fiscales.

C’est dans cette optique que le dispositif Louer Abordable prend toute sa valeur.

Philosophie de Louer Abordable

Le dispositif Louer Abordable vise à permettre à des foyers modestes d’accéder à des logements à loyers modérés, en échange d’un allègement fiscal pour les bailleurs.

Introduit par la Loi Cosse en février 2017, ce dispositif remplace le régime Borloo ancien, reconnu pour son efficacité mais peu connu des investisseurs.

Louer Abordable reprend les principes du Borloo ancien et est parfois appelé « Cosse ancien », bien qu’il concerne aussi bien les logements neufs qu’anciens.

La logique est simple : plus le loyer proposé est bas, plus l’avantage fiscal est conséquent, pouvant atteindre jusqu’à 85 %.

Conditions d’éligibilité

Le logement doit être la résidence principale du locataire et être loué non meublé. Il ne doit pas être loué à un membre de la famille du bailleur ni être déjà occupé par le locataire sauf lors du renouvellement du bail.

Zonage et avantages fiscaux

Les zones tendues, où la demande excède l’offre, sont privilégiées. La déduction varie selon les zones et le type de location, allant de 15 % à 85 %.

Pour plus de détails sur les zones et les conditions spécifiques, il est conseillé de consulter l’ANAH ou d’utiliser le simulateur du Ministère de la Cohésion des Territoires.

La gestion locative peut être déléguée à un organisme social, permettant une déduction maximale de 85 %, indépendamment de la zone.

Cumul possible avec la déclaration au réel

Les revenus fonciers peuvent être déclarés au réel, permettant la déduction de nombreuses charges, en plus de bénéficier des avantages du dispositif Louer Abordable.

Conclusion

Le dispositif Louer Abordable est basé sur un principe de réciprocité : le bailleur consent à des loyers modérés et bénéficie en retour d’avantages fiscaux significatifs.

Il convient de noter que ce dispositif est temporaire, prévu pour durer jusqu’au 31 décembre 2019, sans garantie de prolongation.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à vous renseigner sur les dispositifs complémentaires tels que l’amendement Bouquin et les options pour les jeunes couples investissant pour la première fois.