Échapper aux impôts sur les logements vacants : est-ce possible ? Découvrez comment !

Dans les municipalités non soumises à tension immobilière, il est possible d’appliquer une taxe d’habitation sur les logements inoccupés depuis au moins deux ans.

Un logement peut être considéré comme vacant après une année sans habitants. Dans certains cas, cela permet d’éviter de payer des taxes locales telles que la taxe foncière ou la taxe d’habitation.

Impôt sur les locaux vacants (TLV) et taxe d’habitation pour les habitations vacantes (THLV)

Un propriétaire dont le logement n’est pas assez meublé ou équipé pour être habité n’aura pas à payer la taxe d’habitation.

Toutefois, si ce logement se trouve dans une zone à forte demande et qu’il a été vide depuis plus d’un an au 1er janvier 2024, il sera sujet à la taxe annuelle sur les logements vacants de 2024 (TLV, articles 362, I à III du Code général des impôts – CGI). Il est néanmoins possible de ne pas payer cette taxe si :

1. le logement a été occupé (peu importe par qui) pour plus de 90 jours consécutifs durant cette période (art. 362, V du CGI)
2. la vacance prolongée du logement est involontaire (le bien, proposé à la location ou à la vente, ne trouve pas d’acheteur ou de locataire malgré des démarches actives : BOI-IF-AUT-60, n° 140)
3. le logement est inhabitable et nécessite des travaux importants dépassant 25 % de sa valeur locative (BOI-IF-AUT-60, n° 60)

Si un propriétaire qui répond à ces critères reçoit tout de même un avis de TLV en novembre, il peut contester cette décision auprès de son centre des impôts fonciers (CDIF) en fournissant les justificatifs nécessaires.

Ailleurs, dans les zones où la tension immobilière est moindre, les municipalités peuvent également imposer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV ; art. 1407 bis du CGI) pour ceux inoccupés depuis au moins deux ans au 1er janvier. Il est aussi possible de s’en exonérer sous certaines conditions, à l’instar de la TLV.

Période de deux ans

C’est la période nécessaire pour qu’une propriété non meublée ou occupée soit soumise à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), dans les communes ayant adopté cette taxe.

Impôt foncier

Normalement, la taxe foncière est exigible pour un logement vacant. Cependant, si le bien est destiné à la location, il est possible de demander un allégement fiscal si celui-ci est resté vide pour au moins trois mois consécutifs, pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire (art. 1389 I du CGI).

Le logement, qui doit être entretenu et proposé à la location dans des conditions normales, ne doit pas trouver de locataire malgré les efforts du propriétaire (BOI-IF-TFB-50-20-30, § 90). Par exemple, si un bien est inoccupé du 15 novembre 2023 au 15 février 2024, il est possible de demander un allégement d’un douzième de la taxe de 2023 en 2024 et de deux douzièmes pour celle de 2024 en 2025.

Il est donc possible de se voir exonéré de la taxe foncière sous certaines conditions :

• vacance involontaire : le logement doit être vacant depuis au moins trois mois consécutifs et cette vacance involontaire doit être justifiée.
• présentation de justificatifs : des preuves que le logement est vacant pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire doivent être fournies lors de toute demande d’exonération.
• respect du délai de demande : la demande d’exonération doit être soumise avant la date limite établie par la municipalité.

À titre d’exemple, si la taxe foncière annuelle s’élève à 1 200 euros et qu’un logement est vacant depuis le 20 août, mais réoccupé le 1er décembre, le bien a été vacant pendant plus de trois mois, et peut donc bénéficier d’une exonération partielle.

L’administration fiscale ajustera la taxe foncière et annulera 1/12ème pour chaque mois de vacance. Dans cet exemple, le propriétaire sera exonéré de 300 euros.

Conclusion

Pour se soustraire aux taxes locales relatives aux logements vacants, y compris la taxe foncière, il est crucial de respecter les conditions d’exonération, de fournir les justificatifs nécessaires et de consulter le centre des impôts fonciers (CDIF) pour obtenir des renseignements adaptés à chaque situation.