À la suite d’une alerte lancée par trois fédérations françaises de l’immobilier, une révision proposée par le comité de Bâle pourrait changer radicalement les méthodes d’octroi de crédits immobiliers en France. Elles ont donc exprimé leurs préoccupations au gouvernement concernant les éventuelles conséquences de cette recommandation. Voici les détails.

Caractéristiques du modèle français

Le système français de crédit immobilier, contrairement au modèle anglo-saxon, favorise le prêt à l’économie et opte principalement pour des prêts à taux fixes, ce qui est plus sécurisant pour les acheteurs de biens immobiliers.

Les banques françaises recommandent généralement de ne pas s’engager dans des crédits s’étalant sur plus de vingt ans pour éviter une explosion des coûts liés aux intérêts. De plus, le montant des remboursements mensuels est un critère plus significatif en France que dans le modèle anglo-saxon.

Certaines assurances sont nécessaires lors de la souscription à un prêt immobilier en France, notamment une assurance garantissant la banque en cas de non-remboursement du prêt, ainsi qu’une assurance décès/invalidité obligatoire.

En outre, étant donné que la situation financière de l’emprunteur peut évoluer au fil du temps, il est possible d’ajuster les conditions du prêt en fonction des augmentations de revenus, permettant ainsi de rembourser le prêt plus rapidement ou de diminuer les mensualités ou la durée du crédit.

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Enjeux de la recommandation de Bâle

Le comité de Bâle vise à renforcer la régulation des marchés financiers pour promouvoir un monde plus sûr et équitable. Fondé en 1974 par les banques centrales des dix nations les plus industrialisées, il a pour mission de définir des normes comptables et prudentielles pour assurer la stabilité du système économique global.

Depuis sa création, le comité a publié plusieurs séries de recommandations, connues sous les noms de Bâle I, II et III, et nous sommes actuellement à l’ère de Bâle IV.

Certains pays, comme les États-Unis, ont choisi de ne pas adhérer à ces accords, notamment Bâle III, ce qui a placé les banques européennes dans une position désavantageuse par rapport à leurs concurrentes américaines.

Face à la crise actuelle, les banques européennes ont dû ajuster leurs pratiques en augmentant les exigences d’assurance pour les emprunteurs et en réduisant leur exposition au risque.

Bâle IV pourrait imposer des restrictions encore plus strictes. Par exemple, il pourrait ne plus être possible pour les banques de déterminer leurs propres évaluations des risques. Les critères pour obtenir un crédit immobilier pourraient ainsi devenir plus rigoureux.

Actuellement pondéré à 35 %, le poids des risques pourrait augmenter jusqu’à 55 % ou plus pour les investisseurs. Les banques seraient alors obligées de conserver 55 % du montant prêté dans leurs capitaux propres.

Quelles alternatives pour les banques ?

La solution pour les banques serait de réduire significativement la prise de risques. Elles pourraient y parvenir en transférant ces risques aux emprunteurs.

Une première stratégie serait de vendre leurs créances, c’est-à-dire les dettes issues des prêts, à des investisseurs via la titrisation. Les investisseurs, plus prudents, exigeraient des assurances plus élevées, ce qui amènerait à une sélection plus stricte des dossiers de prêt.

Une autre option serait de proposer davantage de crédits immobiliers à taux variable. Cependant, ce type de crédit, qui transfère le risque de fluctuation des taux à l’emprunteur, est très impopulaire en France, représentant seulement 0,6 % des prêts.

C’est pourquoi les institutions professionnelles et les banques françaises s’efforcent de résister à ces changements qui pourraient transformer radicalement le paysage du crédit immobilier en Europe.